{サラリーマンの不動産投資}
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アパート、マンション経営で無理な家賃設定をしていては入居者は決まらない
アパート、マンション経営で無理な家賃設定をしていては入居者は決まらないと思います。
先日一戸建てを貸そうとして２社の不動産屋さんに
査定してもらったのですがそれぞれの 査定金額に
かなりの開きがあります。
１社の方は６万円ということでした 私はこの時点で
明らかに低い家賃設定金額だと思ったので
すいませんけど ６万５０００円にしてもらえませんかと
お願いしたのですがそうすれば ３日目に入居者が
決まりましたという報告を受けました。
査定をしてもらったあとに もう１社の不動産屋さんにも
査定してもらったのですがそこでは７万２０００円の
査定を言われました。
この差は何なんでしょうか 入居者を募集するときは
このように家賃設定に大きな開きがあるとは。
私は家賃設定というものはどちらの不動産屋さんで
査定してもらっても余り差はないと思っていたのですが
こんなに差が大きいので落胆します。
しかも６万円と査定した担当者は この道２５年の経験が
ある人だったので余計落胆しました。
ちなみに敷金と敷引は２社とも同じになっています。
私は家賃設定というものは 非常にシビアなもので
あると思います。
募集を掛けた最初の大家さんが決めた一発の家賃設定で
決まると思います。
相場とかけ離れた 高い家賃設定をしても
決まりませんもし 決まっても偶然で決まっただけだと
思います。
大家さんは誰でも高く貸そうとします。
入居者は少しでも 安いほうがいいと思っています。
初めに高いなと思えるような家賃設定をすれば
いつまでたっても 借り手は現われません。
内装を良くして 元入れをして入居者から苦情の来ない
住居を提供して初めて家賃を頂けるのであって
始めから 利回りとか儲けとかにこだわって
家賃設定をすれば 失敗すると思います。
入居者は非常に厳しい判断をします。
部屋と設備で入居者は瞬時にその家の値打ちを
判断します。
この判断は最終的に家賃を払っていく入居者の判断が
常に妥当な家賃設定をはじき出します。
この判断は大家さんや 不動産屋さんの家賃設定よりも
もっと正確で的を得ています。
入居者は家を買う力はあるのですが借りて住んだ方が
合理的だと判断して賃貸生活をしているのです。
中にはそれだけの家賃しか払えないから
仕方なく入居する人もいますが。
そこに空いてる家があれば わざわざ危険を冒して
高い買い物の家を 購入する必要などないでは
ありませんか。
野菜を買ったリ 日用品を買ったりするのであれば
始めに高い値段を設定しておいて買う人がいなければ
値段を 下げれば買う人が現れるかもわかりませんが
住居の場合は初めに高い家賃であって借り手が
いないからといって家賃を下げても入居者は
飛びつきません。
あくまでも気に入ったという理由で 借り手が
現れるのであって だったら始めから 妥当な
家賃設定をして 入居しやすいようにして
入ってもらった方が 大家さんとしても 空いてる間の
家賃の取りはぐれもなく早く入居者が決まれば
それだけ精神の安定が生まれると思いますが。
賃貸住宅は妥当な金額でしか 経営はできないと
考えます。
高いなと思いながら部屋を借りている人は
いるかもしれません。
それでもそいう人はいつかは抜け出そうという
気持ちを持っています。
しかし家賃設定が割安で設備も悪くないなら
わざわざマンションを買わなくてもよいかという
気持ちも働きます。
家賃設定には 割安であれば空き室率は低く
家賃設定が割高であれば 空き室率が高いという
自然の原理が出ます。
安定的な入居者を確保するためには 家賃設定が妥当で
良質な住居を 提供するように心がけることが必要です。
そうすれば多少古くても 入居者は集まります。
しっかり建物に元入れをして条件を 整えれば
いつまでも賃貸用の物件として活用できます。
このことは私の経験上 確信できます。
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